Hyresförhandling

Hyran för 2022 är klar

Gotlands Gratistidning, GotlandsHem, Hyresförhandling

Efter beslut i Hyresmarknadskommittén är GotlandsHems hyresjustering för 2022 klar. Hyresmarknadskommitténs oberoende ordförande beslutade om en justering på 1,95 procent och den gäller från och med 1 januari 2022. Nu har Hyresgästföreningen och GotlandsHem skrivit en överenskommelse i enlighet med beslutet. Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och GotlandsHem inleddes i oktober förra året. Men efter flera förhandlingsmöten…

Hyran för 2022 är klar

Gotlandshem missnöjda med hyreshöjningen – kan behöva sälja fastigheter

GotlandsHem, Hyresförhandling, sverigesradio.se

Gotlandshem höjer årets hyra med 1,95 procent.Lyssna: GotlandshemEfter höstens strandade förhandlingar om hyran mellan hyresgästföreningen och Gotlandshem har Hyresmarknadskommittén fattat beslut om en hyreshöjning på 1,95 procent.Gotlandshem hade begärt en hyreshöjning på över 5 procent och är inte nöjda med resultatet.Enligt ett pressmeddelande kan hyreshöjningen leda till att Gotlandshem både behöver sälja av fastigheter och…

Gotlandshem missnöjda med hyreshöjningen – kan behöva sälja fastigheter

Så förhandlar vi din hyra

Hyresförhandling, Så förhandlar vi din hyra

En av våra viktigaste uppgifter är att se till att alla hyresgäster får ett bra boende till en rimlig kostnad. När många hyresgäster går ihop och förhandlar hyran kollektivt med hyresvärden är det lättare att nå bra resultat. Förtroendevalda och anställda – runt om i landets hyresgästföreningar – förhandlar hyrorna varje år med både kommunala och privata hyresvärdar. När vi förhandlar om hyran för en lägenhet betalar du en avgift för det arbetet. Den avgiften är 12 kronor per månad och ingår i din hyra.

Hyresförhandlingarna startar

Hyresförhandlingarna startar vanligtvis med att hyresvärdarna lämnar sina krav på hyreshöjningar. Hyresgästföreningen lämnar motbud och sedan förhandlas en hyresnivå fram i samtal och kompromisser. Målsättningen är att förhandlingarna ska vara klara inom 90 dagar. I vissa fall är det omöjligt för parterna att bli överens. Då kan processen ta längre tid och måste lösas i Hyresnämnden och Hyresmarknadskommittén.

Förhandlade hyror är bra för då kan vi förhindra orimliga hyreshöjningar. Men ibland måste din hyra ändå höjas av orsaker som vi inte kan påverka i förhandlingarna. Det kan handla om höjda skatter och avgifter för exempelvis el, värme, vatten och avfallshantering. De frågorna försöker vi istället påverka utanför förhandlingarna, genom vårt arbete med att påverka politiker och andra beslutsfattare.

Förhandlingar med privata fastighetsägare

I förhandlingsarbetet måste Hyresgästföreningens representanter ha goda kunskaper om såväl bostadsfrågor samt hur hyresgäster ser på sitt boende. När vi förhandlar om hyran med privata hyresvärdar bevakar vi att hyrorna inte blir högre än hyrorna för andra likvärdiga hyreslägenheter. Underhåll och service är viktiga delar att ta hänsyn till i förhandlingarna. Många privata hyresvärdar är med i föreningen Fastighetsägarna (FÄ). De sköter hyresförhandlingarna åt hyresvärden, på samma sätt som Hyresgästföreningen sköter förhandlingarna åt 3 miljoner hyresgäster.

Förhandlingar med allmännyttiga bostadsbolag

I de flesta kommuner finns ett allmännyttigt bostadbolag som ägs av kommunen. De allmännyttiga bostadsbolagen är till för att erbjuda kommunens invånare bra bostäder till rimliga hyror. Det finns cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag i Sverige, som totalt äger och förvaltar 800 000 lägenheter. Det finns både små och stora allmännyttiga bostadsbolag – med allt från 72 till 26 000 lägenheter.

Hyresgästföreningen granskar bostadsbolagens kostnader för att se att de är rimliga, samt att intäkterna från hyrorna används på ett så bra sätt som möjligt.

Om parterna inte kommer överens

Oftast kommer vi överens men ibland kan en förhandling låsa sig och någon av parterna väljer att avbryta (stranda) förhandlingen. Den strandande parten kan vända sig till hyresnämnden – som beslutar om den nya hyran – eller så kan parterna tilllsammans vända sig till Hyresmarknadskommittén för att lösa tvisten (om det gäller ett kommunalägt bostadsbolag). I kommittén ingår representanter från både Hyresgästföreningen och SABO, som är de allmännyttiga bostadsföretagens branschorganisation.

Ibland skickar hyresvärdar ut betalningsavier med en ny högre hyra, trots att förhandlingen strandat. Detta kallas för direktavisering. 
Vi rekommenderar alltid hyresgästerna att fortsätta betala den gamla (senast förhandlade hyran) tills den nya hyran har bestämts i hyresnämnden, Svea hovrätt eller i Hyresmarknadskommittén. Så länge du betalar din hyra kan du inte bli vräkt.

Läs mer

Mer om hyresförhandling

Systematisk hyressättning

Hyresförhandling, Information till förtroendevalda och aktiva medlemmar, Systematisk hyressättning

Systematisk hyressättning är en hyressättningsmodell där varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån hyresgästernas värderingar. Det är hyresgästernas värderingar av modernitet, standard, läge, förvaltningskvalitet med mera som ska avspegla sig i hyressättningen och påverka hyran i varje enskild lägenhet.

Målsättningen med systematiseringen är att få till en rättvisare hyressättning, där hyresgästen får bättre förståelse för hur hyran är uppbyggd. Hyrorna ska vara lika i hyreslägenheter med samma bruksvärde.

Faktorer som ska påverka hyran är lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge i huset, reparationsstandard, ljudisolering, hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage, biluppställningsplats samt husets allmänna läge och allmänna fortskaffningsmedel. 

Systematiserad hyressättning har utvecklats på orter runt om i landet på grund av att hyresstrukturen inte alltid präglats av konsekvens över tid. Hyror har satts utifrån olika förutsättningar. Ofta har till exempel fastighetens byggår fått ett för stort genomslag i hyressättningen vilket inte var den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet.

Systematisk hyressättning i praktiken

Tillsammans med SABO (allmännyttiga bostadsbolag) och Fastighetsägarna har vi tagit fram en handledning hur vi arbetar med den här hyressättningsmodellen. Arbetet med att systematisera hyressättningen tar flera år. Man måste i princip besiktiga varje fastighet och ett antal typlägenheter i varje fastighet innan man kan börja poängsätta och systematisera hyressättningen. Poängsättningen fastställs i förhandlingar mellan bostadsföretaget och Hyresgästföreningen. När det är genomfört justeras de nya hyrorna under flera år. Det kan både bli höjda, oförändrade och sänkta hyror.

Modellerna för systematisk hyressättning ska utgå ifrån de lokala förutsättningarna på orten. Det går inte att kopiera en hyressättningsmodell från en stad till en annan då hyresgästernas värderingar kan se helt olika ut.

Hyresgästföreningen verkar för att fastighetsförvaltning ska vara en viktig faktor i hyressättningsmodellerna. Av undersökningar vet vi att kvaliteten på fastighetsförvaltningen i en fastighet är mycket viktigt för hyresgästen.

Idag omfattas drygt hälften av lägenheterna i de allmännyttiga bostadsföretagen av någon form av systematisk hyressättning. Det finns på de allra flesta större orter såsom Göteborg, Västerås och Malmö. I Stockholm arbetar man med ett projekt kring att systematisera hyressättningen.

Systematisk hyressättning skiljer sig helt från begreppet ”marknadshyra” där hyran sätts efter betalningsvilja och efterfrågan.

Läs mer

Mer om hyresförhandling

Relaterad information

Hyressättning i nyproduktion

Hyresförhandling, Hyressättning i nyproduktion, Information till förtroendevalda och aktiva medlemmar

Vid nyproduktion har fastighetsägaren möjlighet att sätta hyran själv eller förhandla med Hyresgästföreningen. Oftast blir det en förhandling med oss, vilket resulterar i nyproduktionshyror (presumtionshyror). Men vad innebär nyproduktionshyra och vad är syftet?

Vad innebär nyproduktionshyra? 

För att nyproduktionshyra ska gälla måste överenskommelsen omfatta alla bostadslägenheter i huset och ingen av dem får vara uthyrd innan. Lägenheterna ”lyfts ur” bruksvärdessystemet i 15 år (tidigare 10 år), vilket innebär att du som hyresgäst inte kan få din hyra prövad enligt bruksvärdet förrän efter 15 år. Lägenheter som omfattas av överenskommelsen kan inte heller användas som jämförelsematerial vid en prövning i hyresnämnden av en lägenhets bruksvärdeshyra.

Nyproduktionshyror ligger högre än hyrorna för likvärdiga hyreslägenheter, där hyran redan är förhandlad. Utgångspunkten för den här typen av hyressättning är att hyresvärden vill täcka produktionskonstnaderna för de nya hyreslägenheter – vilket är ett stort avsteg från bruksvärdesprincipen, där man tar hänsyn till andra faktorer. 

Syftet med nyproduktionshyra (presumtionshyra)

Regeln om nyproduktionshyra (presumtionshyra) infördes 2006, som ett försök att förbättra förutsättningarna att bygga nya hyresrätter och används främst i storstadsregioner. 

De utvärderingar som gjorts visar inget samband att högre hyresnivåer ökar byggandet av fler hyresrätter. Hyrorna ligger redan idag på väldigt höga nivåer, och i nivå med de hyror som marknaden är beredd att betala. Det som fördyrar nyproduktionen av hyresrätter är höga mark- och produktionskostnader och obalanserade ekonomiska villkor mellan upplåtelseformerna.

Läs mer

Mer om hyresförhandling

Hyresgästföreningen: Förvånas över Gotlandshems agerande

GotlandsHem, Hyresförhandling, Hyresgästföreningen Gotland, Hyresgästföreningen Region Stockholm, Nybyggnation på A7

Lyssna: Hyresgästföreningen: Förvånas över Gotlandshems agerande Hyresgästföreningen anser att Gotlandshems agerande är förvånande, säger Käthe Eklund Strateg som är dess förhandlingsstrateg. Gotlandshem meddelade på tisdagen att deras nybyggnation på A7-området i Visby pausas, eftersom de inte kunnat enas med Hyresgästföreningen om hyrorna i de nya bostäderna på Signallottan 2. 21 fler ord

Hyresgästföreningen: Förvånas över Gotlandshems agerande

Så går en hyresförhandling till

Hyresförhandling, Hyresgästföreningen Gotland, Information till förtroendevalda och aktiva medlemmar, Så går en hyresförhandling till

Varje år förhandlar Hyresgästföreningen hyran för majoriteten av Sveriges hyreslägenheter, vilket berör miljontals hyresgäster. Men hur funkar det egentligen? Hyresgästföreningens förhandlare Sofie Lindberg och Karl-Mikael Jensen förklarar hur det går till!

Hur går en hyresförhandling egentligen till?

– Förhandlingen pågår i regel från september till några månader in på det nya året. En fastighetsägare påkallar förhandling hos Hyresgästföreningen. Sedan granskar vi deras krav och parterna sätter sig därefter vid förhandlingsbordet. I de fall vi inte kommer överens, så strandar en av parterna och i vissa fall får då förhandlingen fortsätta i hyresnämnden. 

Det förhandlingssystem vi har i Sverige idag är unikt. Precis som på arbetsmarknaden handlar det om att parterna själva ska förhandla, utan statlig inblandning. Detta uppdrag har vi fått från lagstiftaren och går ut på att vi ska förhandla fram ett bruksvärde, säger Sofie Lindberg, förhandlare på Hyresgästföreningen region norra Skåne.

Vad innebär bruksvärde?

– Hyran bestäms utifrån ett bruksvärdessystem, där lägenhetens läge, modernitet och kvalitet sätts i relation till andra jämförbara lägenheter på orten, säger Sofie Lindberg.

Varför höjs hyran nästan varje år? 

– Jag kan förstå att man som hyresgäst reagerar på att hyrorna till synes stiger årligen, men precis som allt annat i svensk ekonomi, så stiger i regel priser på varor och tjänster. Dock kan vi inte enbart titta på ett nationellt plan utan vi får koka ner det på en lokal nivå, på den enskilda kommunen och orten. Och då kan det till exempel handla om chockhöjning av taxor som renhållning, el, uppvärmning och vatten som spelar roll i helhetsbilden. Vårt uttalade mål på Hyresgästföreningen är att den årliga hyresförändringen inte ska överstiga den allmänna prisstegringen vi har i landet, säger Karl-Mikael Jensen, förhandlare på Hyresgästföreningen region norra Skåne.

Vilken skillnad gör Hyresgästföreningen i hyresförhandlingen?

– Det korta svaret är att vi i de årliga förhandlingarna sparar pengar åt hyresgästerna och ser till att svensk konsumentkraft inte urholkas. Lite förenklat brukar man säga att en procent i hyreshöjning leder till en miljard kronor i minskad köpkraft hos konsumenter. Det är pengar som konsumenterna kan välja att förfoga på valfritt sätt istället för att de ska läggas på ren hyreskostnad, säger Karl-Mikael Jensen. 

Läs mer

Mer om hyresförhandling

De vill att alla ska få samma höga hyra

Hyresförhandling, Hyresgästföreningen Gotland, Hyresgästföreningen Region Stockholm, Susanne Davidsson, sverigesradio.se

Susanne Davidsson är förhandlare på Hyresgästföreningen. Lyssna: Hyresgästföreningen och Sjöliljan Hyresgästföreningen vill se högre hyror, även för nya hyresgäster, i kvarteret Sjöliljan i norra Visby, för att jämna ut glappet som har uppstått sedan Gotlandshem har infört en ny hyresmodell. 48 fler ord

De vill att alla ska få samma höga hyra